米国からニュージーランドまでの先進国では、中央銀行が過去 40 年間で最も強力な金融引き締めのサイクルに乗り出したため、この 1 年間で売り上げが減少しました。 ほとんどの主要市場で、住宅価格は住宅所有者の期待から逸脱しました。

ほとんどの中央銀行の利上げが緩やかになるにつれ、不動産業界は最悪の事態がすぐに終わるのではないかと考え始めています。 3 月に、米国連邦準備制度理事会 (Fed) とイングランド銀行 (BoA) は、主要金利をわずか 0.25% 引き上げました。

これまでのところ、一部の商業銀行が倒産したとしても、世界経済はより厳しい政策の圧力に対して回復力があることが証明されています。 これにより、投資家や多くの住宅所有者は、価格がすぐに下がることを望んでいます。つまり、不動産市場は予想よりも難しくないということです。

しかし、そのような楽観的な見方を示すのは少し時期尚早かもしれません。 金利の上昇が不動産市場に影響を与えるには時間がかかります。 住宅ローンは多くの場合、一部の市場では固定金利ですが、期間も比較的短いです。 たとえば、英国では、ローンのほぼ半分が 2 年以内の固定期間です。 今年、住宅購入者の約 20% が新しい条件に切り替える予定です。

一方、パンデミック中に蓄積された貯蓄余剰は縮小しています。 調査によると、ユーロ圏の低所得世帯は貯蓄のほとんどを使い果たしています。

不動産価格の将来の動きを予測し、 エコノミスト 裕福な国で起こる 3 つの傾向があると仮定します。 1 つ目は、オーストラリア、カナダ、ニュージーランド、スウェーデンなど、価格が下落し続けている国に関するものです。 これらの国では、中央銀行はインフレに迅速に対応しました。 彼らは、買い手が安い信用を利用したため、パンデミック中に住宅価格が急騰するのを見てきました.

OECD によると、住宅価格はピーク時から現在、スウェーデン、ニュージーランドで 14%、オーストラリアで 19% 下落しています。 オーストラリアの中央銀行は 5 月まで金利を引き上げませんが、家計は負債の段階に入り、2021 年の純可処分所得の平均は 200% を超えています。

ゴールドマン・サックスは、ニュージーランド、スウェーデン、オーストラリアの住宅価格がピーク時からそれぞれ 19%、17%、15% 下落すると予想しています。 これは、これらの国の不動産価格が引き続き底を打っていることを示しています。

2 番目のグループは、損失を回避できる市場です。 最も重要なのは米国で、住宅ローンの金利は通常 20 年から 30 年間固定されており、これにより購入者は金利の上昇から保護されています。 2007 年に始まったサブプライム ローン危機の後、米国の規制当局は、借り手の債務不履行のリスクを軽減するために固定金利政策を推進し、銀行システムがリスクを回避できるようにしました。

Goldman Sachs によると、米国の住宅価格はピークから底までわずか 5% しか下落しません。 一方、2022 年に住宅価格が安定していたフランスでは、4% というさらに小さな下落が見られました。 国は低い家計債務の恩恵を受けており、2021 年の純可処分所得の平均はわずか 124% です。

3 番目のグループは、深刻な影響を受けていないが、まだ終息していない市場です。 たとえば英国では、不動産価格が 5% 下落しましたが、最悪の事態が発生する可能性があります。 Capital Economics は、州の価格が底を打つためには、最高値から 12% も下落しなければならないと予測しています。 多くの開発業者が新しい住宅の建設を遅らせており、一部の開発業者は買い手を奨励するために現金ボーナスを提供しています。

英国で 2 番目に大きな建設会社である Persimmon は、需要を刺激するために住宅購入者に 10 か月のローンを提供しています。 状況は他のヨーロッパ諸国でも同様です。 ドイツ不動産連盟は、今年は 24 万 5,000 戸のアパートしか完成しないと予測しており、政府の目標である 40 万戸を大きく下回っています。

富裕国の住宅価格の下落は主に金利の上昇によるものであり、不動産をより手頃な価格にする可能性は低い. 住宅所有者は現在、高額な毎月の住宅ローンに直面しています。

住宅価格が早期に調整される国の 1 つであるカナダでは、平均的な人は住宅ローンの支払い、固定資産税、公共料金に税引き前世帯収入のほぼ 70% を費やさなければなりません。 カナダ王立銀行によると、2020 年初頭の 46% と比較して、住宅価格は下落しており、住宅所有者は不満を抱いているだけでなく、購入者に対する熱意も薄れています。

セッション1 (エコノミストによると)