日本の相続不動産にかかる税金を軽減する方法｜LocoBeeトラベルチャンネル

Posted On: 9月 9, 2023

日本では、家族の一員が死亡すると、相続問題が受益者にとって頭痛の種となることがあります。特に、受益者が経済的に困難に陥った場合、相続人は税金を支払うことができなくなります。おそらく受益者は、税負担を軽減できる特別な解決策を望んでいるでしょう。そしてその解決策は、誰も住んでいない小さな住宅地、つまり「空き家」にあります。

小規模な住宅地の評価額は 50 ～ 80% 低くなります。

相続税の対象となる土地の評価を行う際、受益者は、相続した土地が小規模な宅地の場合、その価値が50～80％低くなってしまうことに留意する必要があります。低価格政策は一部の地域に限定されていますが、減税額は数百万円に達する場合もあり、その効果は非常に高いです。減税額は土地の種類や相続人の人間関係によって異なります。

まず、人が亡くなる前に土地がどのように分類されていたかを調べてください。

この人が自分の土地を居住のみに使用している場合、それは住宅専用の土地です。
その人がその土地を事業を営む場所として使用する場合、それは特に商業用途を目的とした土地です。
この人が自分の土地を他の人に貸した場合、それは商業目的で借りられた土地になります。

住宅専用の土地は最大面積が 330 平方メートルの場合は小規模土地に分類され、特に商業目的に使用される土地は最大面積が 400 平方メートルの場合は小規模土地に分類され、両方とも80％未満。。特に、商業目的で借りている土地は、最大面積が200平方メートルで、価格が50％未満の場合は小規模土地に分類されます。故人の土地が住居と職業活動の2つの目的を兼ね備え、面積が730平方メートルを超えない場合、それは小規模土地として分類されます。この場合、土地の価値は80％下がります。

相続人については、配偶者や故人と同居の親、あるいは別居の親（該当する場合）の場合には、住居専用の土地を相続することになります。商業目的で使用される土地の場合、相続人は親族でなければなりません。続柄の範囲については、配偶者から6代にわたり同一血統であるか、配偶者から3代にわたり同一家系であることが必要となります。

住宅用に特化した土地を相続した場合、被相続人の配偶者を除き、相続人は10か月間その土地の所有者でなくてはなりません。また、相続人が同居の親族である場合には、相続した土地に住み続けなければなりません。事業用に借りている土地は、退去者が死亡する前3年以内に新たに借りた場合は相続税軽減の対象にはなりません。

相続の特別条件適用前と適用後

小規模な土地の場合にどれくらい相続税が安くなるのか、以下の2つの例を見てみましょう。

住宅用地4,000万円、その他の資産5,600万円の合計9,600万円の相続があったとします。相続人が子の場合、法定控除基礎額は3,600万円（3,000万円＋600万円×1人）となります。

まず、小規模土地の特例が適用されなかった場合、相続税額はいくらになるのでしょうか。次の計算を見てみましょう。

課税相続額＝9,600万円（資産総額）－3,600万円（基礎控除額）＝6,000万円
相続税納税額＝6,000万円×30％（税率）－700万円（控除額）＝1,100万円

小規模な土地に特別条件を適用した場合、相続税はいくらになるのでしょうか？次の計算を見てみましょう。

課税相続価額＝4,000万円（土地の価額）×20％＋5,600万円（その他の相続財産の価額）－3,600万円（基礎控除額）＝2,800万円
相続税の納税額＝2,800万円×15％（税率）－50万円（控除額）＝370万円となります。

このように、相続人は小規模土地の特例を適用することで、相続税を730万円節税することができました。

外国人による日本の不動産投資の動向

一部の例外

相続した土地の小さな区画に特別な条件が適用される場合、通常、控除額は多額になりますが、例外もあります。さらに、2018年4月1日からは条件が厳しくなりました。相続人がいずれかの条件を満たさない場合、相続税は軽減されません。

例えば、相続人が別居の親である場合、相続税軽減の恩恵を受ける条件は、自分の持ち家を所有していないことです。この人がすでに自分で購入した住宅を所有している場合、亡くなった親族から土地を相続しても当然ながら減税の恩恵を受けることはできません。また、相続開始日までの3年間は相続人が住宅を所有しないという条件があります。

さらに、受益者は条件が満たされた場合には申告しなければならないことにも注意する必要があります。申告がない場合、受益者は減税の恩恵を受けられません。一方、二世代家族の場合は減税の対象外となりますが、最近この条件が緩和されました。

人が死亡または事故に遭った場合の不動産の申告に関する規則

家を相続した人の損益

家族の核化により、子どもの家庭と実家はほぼ切り離され、親や兄弟との精神的な距離も遠ざかっています。そのため、現代社会では「空き家」が増えています。具体的には、るりあん法律事務所のデータによると、2023年に相続した財産のうち、誰も住んでいない「空き家」が27.6％を占めている。データによると、親から遠く離れて住むほど「空き家」になる可能性が高くなります。

Akiya – 日本の空き家の現実

政府は2022年4月から相続人に対し、相続後3年以内に相続不動産の登記を義務付けることを義務付けた。相続人がこれを怠った場合、約10万円の過料が課せられる。不動産登記には出生から前の所有者が亡くなるまでの戸籍謄本が必要で、多くの人が困難を抱えています。ただし、相続権を放棄したとしても、不動産を相続する人は3か月以内に手続きをしなければなりません。

現在、「空き家」が社会問題化し、厳しく取り締まられています。地方自治体から「特定空家」に指定されると、固定資産税の負担が大幅に増加する可能性があります。この場合、住宅を売却した場合にこの種の不動産の特例が適用されると、受益者は住宅の売却益から3,000万円を控除でき、税金が軽減されます。

相続人の亡き両親が3,000万円で購入した家が、相続時に「空き家」になったとします。 6,000万円で転売できた場合、適用される譲渡税は600万円（税率20％）となります。したがって、「空き家」の例外が適用される場合、受益者が最終的に支払わなければならない金額はゼロになります。

「空き家」の例外を適用するには、次のような多くの条件を満たす必要があります。