日本から中国まで見た不動産危機

1991 年から 2001 年にかけて、日本は「失われた 10 年」と呼ばれる経済停滞と物価デフレの期間を経験し、年間成長率は約 1% で、他の先進国よりもはるかに低かった. これが日本の住宅危機につながり、1996 年から 2006 年の間に平均住宅 (不動産) 価格が年 3.7% 下落しました。

中国は現在、同様の危機に陥る多くの兆候を見せており、現在、ベトナムが「それに続いている」。

日本からの教訓

1991 年の市場のピーク時には、日本のすべての土地は、米国のカリフォルニア州のサイズにもかかわらず、約 18,000 の価値がありました。 数十億ドル当時の米国の全住宅の約 4 倍の価値でした。

市場の熱気を抑えるために、日銀は金利を大幅に引き上げました。 これが株や不動産の暴落につながった。 投資家が土地市場での損失をカバーするために株を売ったり、その逆に株を売ったりしたため、両方の市場が急落し、価格が 14 年ぶりの安値に落ちました。

2005 年、日本の地価は 1991 年のピーク時の半分以下の価値でしたが、米国の土地の価値は 3 倍の約 17,000 になりました。 数十億ドル.

住宅所有者は、日本の住宅バブルの最大の犠牲者の 1 つです。 日本の 6 大都市では、住宅価格は 1991 年から 2004 年の間に 64% 下落しました。

その結果、何百万人もの住宅購入者が大きな損失を被り、彼らの血なまぐさい経験を共有しています: 1 つは、「ホットな」不動産市場に現れる誘惑、特にリスクの高いローンを使用して手段を超えて借りることを避けることです。 ; 2つ目は、市場が冷え込んだときに売却が困難になる可能性のある資産を避けることです。

エコノミストは、日本も政策立案者に教訓を与えていると言う。 まず、住宅価格が際限なく上昇し続けるという考えは真実ではありません。 当時、多くの日本のバイヤーは、住宅価格が上がることはあっても下がることはないと信じて、住宅を購入するために過剰な借金をしました。

GS。 早稲田大学の野口幸雄教授は、1980 年代の日本における「狂気」は極度に達していたため、企業は土地の使用がほとんど、あるいはまったくない場合でも高値をつけようとした.

最盛期には、東京の銀座のショッピング街の一角にある 3 平方メートルの土地が、建てるには小さすぎるにもかかわらず、60 万ドルで売却されました。 わずかに大きな区画では、ペンシル ビルディングとして知られる奇妙な構造が生まれました。背が高く、薄く、多くの場合、1 フロアに 1 つの小さな部屋しかありません。

日本では不動産価格が暴落し、不動産価格の暴落により失業者や給与カットに見舞われた人を中心に、多くの人が倒産し、経済全体が不況に陥りました。

日本の最高裁判所のデータによると、1994 年から 2003 年にかけて、個人破産の件数は 6 倍に増加し、過去最高の 242,357 件になりました。 財政破綻を免れた人々の多くでさえ、一生住むつもりのなかった家に捨てられていることに気づきます。

1980 年代、地価が非常に高かったため、東京の中心部から離れた場所にしか住むことができませんでした。 そして多くの人は、オフィスから最大 2 時間の場所にある小さな家や粗末な家を購入するために多額の借金を抱えています。

住宅バブルが崩壊してから何年もの間、日本政府は高価な公共事業で市場や経済の他の部分を復活させようとしましたが、計画が不十分だったため、国の債務を増やすだけでした.

政府が経済を立て直すための戦術を採用しようとしたのは 1990 年代後半になってからであり、東京は金融部門に対する制限を緩和し始めた.

この取り組みの多くは銀行業界の活性化を目的としていますが、投資家が不動産投資信託を設立することも可能にしています。これは本質的に、商業用不動産に投資するミューチュアル ファンドです。

数年後、政府は高さ制限や建築許可の承認期間の短縮など、建築規制も緩和しました。 エコノミストと不動産管理者は、これらの変化が市場に新しい資金をもたらし、再開発を容易にしたと考えています。

中国は「転落」を繰り返す？

一部のシティグループのアナリストは最近、中国は現在、「バブル崩壊後」の不動産時代の日本と非常によく似た状況にあると警告しています。

1 つ目は、人口統計に関するものです。 現在、中国の 35 歳から 54 歳までの人口は、1990 年代の日本のように減少しています。

第二に、中国と日本の投資資本が GDP の大部分を占めています。 世界銀行によると、2010 年から 2020 年にかけて、国内総投資は中国の GDP 成長に平均 43% 貢献しました。 一方、1990年に「バブル」が崩壊したとき、日本の総投資はGDP成長の約36%を占めていました。

第 3 に、両国の成長のエンジンは、商業銀行からの間接的な融資によって推進されています。 中国は長年にわたり、間接金融に大きく依存する金融システムを発展させてきました。

中央銀行が利用できるツールに加えて、北京はさまざまなメカニズムを通じて商業銀行の融資活動を指揮しています。 2021 年には、中国の銀行システムの総資産の 41% が、資産にリンクされたローンとクレジットによって表されます。

日本では、東京が金融政策と金融政策を緩和した後、不動産「バブル」が急速に崩壊し、ビジネスを運営するために不動産に投資するよりも、株式や不動産に融資して投資する方がはるかに収益性が高くなりました.

その他の類似点としては、中国と日本が現在、厳格に規制されていない大規模な影の銀行市場を持っており、政府が設定した貸出制限やその他の国が課した制限を回避しているという事実があります。

また、過去の日本と現在の中国は、米国との通商関係をめぐって意見の相違があります。 1980 年代には、技術、知的財産、およびセキュリティをめぐる紛争により、米国と日本も全面的な貿易戦争を繰り広げました。

これは現在、米中関係でも起こっている。

ヴァン・クオン

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