不動産ビジネスは多くの課題に直面しています

1月3日にハノイで開催されたベトナム不動産ブローカー協会（VARS）主催のセミナー「ベトナムの不動産市場の動向と2023年の予測」で、VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は、大敵である経済全般、特に不動産市場は、まったく新しいトレンドの下で回復しました。

2021 年末から 2022 年の初めにかけて、キャッシュ フローが市場に投入されやすくなり、投機活動や経済の回復に向けられ、都市化のプロセスによりあらゆる分野で不動産需要が増加しました。 . . セグメント全体では、不動産市場が熱く発展し、空港、工業団地、橋梁、道路などのインフラ計画に関する情報をもとに、一部の地域でさまざまなレベルで土地熱が発生し、買収と買収につながりました。不動産と仲介のフロアの。

しかし、2022 年の第 2 四半期末から現在に至るまで、市場における信用の流れは逼迫しており、市場は多くの困難と課題に直面してきました.2023 年に市場が安定して繁栄する方法で回復するように、状態管理. 、ワークショップでは、ベトナムの不動産市場の概要を説明し、今日の不動産ビジネスの難しさを明らかにし、なぜ不動産価格が高いのか、住宅の需要は何か、非都市および居住用不動産の開発状況について説明します。セグメント、不動産への資金流入…？ ソリューションと推奨事項を提供し、市場の発展と回復を促進します。

VARS のレポートによると、不動産セクターの時価総額は 1.7 から 1.8 兆 VND と推定されています。 市場のリソースの構造は依然として不合理であり、主に銀行の信用、債券の発行を通じて調達された資本、および顧客からの前払いから得られます。プロジェクト投資のレベル。 建設部門と不動産部門の GDP への平均貢献度は、総予算収入の約 11% です。

特に、このオファーはミディアムおよびハイエンドのセグメントにのみ焦点を当てており、価格は実際のニーズを持つ大多数の人々には適していません. したがって、吸収率はわずか 33% を超えただけで、上半期に比べて大幅に減少し、取引量は前年同期に比べて 50% 以上減少しました。 2,500 万 VND/m2 未満のアパートはまれであり、人々は「手頃な価格の」住宅セグメント (20 億 VND/ユニット未満および社会住宅) の深刻な不足に直面しています。

一連の不動産会社は困難と大量の在庫に遭遇しましたが、主に中間製品です。 一部の企業では、短期債権が 20% 増の 12 兆 9,460 億ドンに達しました。 在庫は 141 億 8000 万ドンに達し、25% 増加しました。 短期売掛金と在庫の合計額は 270 億 5400 万ドンに達し、総資産の 86% に相当します。

さらに、2022 年下半期の不動産取引は、上半期に比べて 50% の大幅な減少にとどまりました。 主な理由は、投資家が投資判断をためらう資本フローと金利の上昇の難しさです。 販売価格は減速の兆しを見せ、一部のプロジェクトは柔軟な販売方針、割引、金利補助、元本債務の猶予、ローンのコミットメントに頼らなければなりませんでした…

Nguyen Van Dinh 氏によると、2022 年の不動産市場は調整されつつあるという全体像を見ることができます。 主な理由は、市場への営業キャッシュフローが減少し、2021 年末に予想される増加に達しておらず、市場を維持するために必要なレベルを下回っていることです。 不動産価格は上昇し、市場取引の減少という文脈で下落するのではなく、高水準に固定されています。 ほとんどの不動産ビジネスは、拡大のための資金調達において多くの課題に直面しています。

2023年の市場見通し

VARS の予測によると、2023 年の最初の月の不動産市場は前年ほど活発ではないため、需要がピークに達する可能性は低いですが、不動産の信用は信用が 1.5 に増加することで支えられています。 -2% は成熟市場にとって重要なキャッシュ フローとなり、2023 年の政策基盤となります。

市場の見通しに関しては、3 つのシナリオがあります。最初のシナリオは、市場がより実質的な方向に修正し続けることです。 キャッシュ フローのコンテキストでは変化がないため、これが最も可能性の高いオプションです。 政策も 2023 年末までに承認される必要があります (市場はおそらくこの方向に動くでしょう)。

2 つ目のシナリオは、よりポジティブな観点から言えば、土地法、住宅法、不動産業法という 3 つの法律が改正されたことで、市場は新たな盛り上がりを見せています。 世界および国内の経済状況が安定している場合、市場にはより有利な要素があり、FDI の流入が市場に流入し続けます。 その際、国内資本が活性化・吸収され、新たな強気サイクルを待つことになります。 ただし、ベトナム経済の能力を超える条件が多いため、このオプションは低い確率で発生する可能性があります。

第三のシナリオ、世界経済は困難であり、マクロ経済とともに国内経済に影響を与える。 不動産市場は、社債を中心に延滞債務により下落する。 しかし、利息の支払いと満期の要件を満たすためのお金がない場合、不動産市場は市場の再構築のために調整を余儀なくされ、この選択肢はありそうにありません。 VARS は、不動産市場が直面する可能性のある 5 つのリスクも分析しています。 マクロ経済; 市場; 相棒; この政策は、2023 年の不動産市場に直接影響を与えます。

エコノミストと不動産の専​​門家は、2023 年の不動産のセグメントとキャッシュ フローの見通しも示しており、多くの明るい点がある 5 つの市場セグメントがあります。 具体的には、第 13 回党中央委員会第 5 回会議の決議第 18-NQ/TW のおかげで、土地市場は改善の兆しを見せており、市場に大きなキャッシュ フローをもたらすことが期待されています。と政策、土地の管理と利用の有効性と効率を改善し、わが国を高所得の先進国に変える原動力を生み出します。」 住宅市場は、首相が社会住宅の開発に集中するよう命じた2022年に需要と供給の不均衡から変化し、市場メカニズムと財政支援政策への適切な製品と商品の導入に貢献する。 工業用不動産市場は豊富な FDI 資本のおかげで良い機会を提供しています。 リゾート不動産市場は、ベトナムでの観光の開始と繁栄の後、再び増加し始めました。 金融不動産はキャッシュフローの観点から見られ、前向きな兆候が見られます。

上記の課題と機会により、VARS は、各省庁およびセクターに対し、不動産関連の法制度を迅速に完成させ、市場関連の指標 (地価指数、住宅価格指数など) (不動産市場指数) を公表することを推奨しています。 不動産市場向けのソリューションを同時に展開する（制度、資本デリバティブ市場の透明性、制裁の強化）。 不動産市場の資金調達源を多様化する。 市場のより専門的な伴奏に向けたコミュニケーション。