不動産市場は、長い昇華期を経て、静穏期に入りつつあります。 特に「不動産の信用力・資本力の強化」という衝撃は、多くの投資家を疲弊させました。

2020年、Huu氏はプロジェクトで不動産を購入しました。 投資家価格は 25 億 5000 万 VND で、そのうち 8 億 5000 万 VND が支払われ、残りの 17 億 VND は銀行が負担します。

計画によると、彼は約 3 億から 5 億 VND の分割払いを数回払い、その後売却して 2 億から 3 億 VND の違いを生み出すことを期待しています。 しかし、現金部分を 8 億 5000 万に減らしてもまだ売れなかったとき、彼は投資家のために閉鎖を続けるために銀行ローンを申請しなければならず、買い手を見つける時間もありました。

彼が予期していなかったのは、その時点で銀行が与信枠がなくなったことを発表したことでした。書類を注意深く再評価しても収入源が保証されていないため、彼のローンは承認されない可能性があります。 彼がパニックに陥ったのは、このまま閉鎖を続ければ資金がなくなり、同じ価格で売却して資本を回収することができなくなるからです。

現在の信用危機の状況では、新しいバイヤーは銀行からローンを借りて残りのお金を払い続けることができるかどうかわかりませんが、購入するお金がある人は、価格が本当に良いに違いありません. すぐに新しい買い手に売却できない場合、投資家との契約違反で罰金が科せられます。

したがって、彼は胃を絞って 5 億の損失を削減し、閉鎖した 8 億 5000 万株をわずか 3 億 5000 万で売却することに同意しなければなりませんでした。

彼と同じ状況ですが、ホアは 8 億 5000 万ドンの損失を受け入れなければなりませんでした。 投資家から購入したときの価格は、プロジェクトの進行状況に応じて支払われる 35 億ドルでした。 当初は 10 億から 15 億を支払い、徐々に差額を売却して 3 億から 5 億を稼ぐ予定でした。

しかし、彼女が現金と一部銀行から支払われた合計金額が17億に達したとき、彼女は「資本の均等点」で売却価格を徐々に引き下げなければならなかったにもかかわらず、彼女の財産はまだ売却されていませんでした.

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これまでのところ、信用状況は逼迫しており、18 億ドルが引き続き投資家に支払われず、支払いが行われないリスクが高くなっています。 支払った資本を回収し、投資家との契約を破棄することを避けるために無期限に売却することも選択肢ではありません。彼女は損失を 50% 削減することに同意しなければなりませんでした。誰かが自分の財産を買い戻します。 今回のBさんの引っ越しで、35億の不動産がたったの26億5000万。

2020 年末、クオン氏はプロジェクトのタウンハウスを 80 億ドルの投資家価格で購入しました。 彼が住むために購入した当初の目標は、プロジェクトの進捗状況に応じて 25 億ドルをクローズする必要があり、残りはプロジェクトの関連銀行と協力する予定です。 ゼロからの営業と銀行業務で、すべてがスムーズに進みました。

しかし、24 億ドルを処理したとき、銀行は、信用状況が逼迫しているため、その申請が承認されなかったこと、将来の不動産がローン支援の優先リストに含まれていなかったこと、そして彼の収入源がもはやそれほど安全ではなくなったことを報告しました。オリジナル。 プロフィール。 当時、彼にはもうお金がなかったので、76 億で購入した家を転売し、すでに閉鎖された 20 億を取り戻し、4 億ドンの損失を受け入れなければなりませんでした。

Duong 氏のケースは、Lam Dong の分譲プロジェクトに巻き込まれました。 2021 年の初め、ダラットを訪れてパフォーマンスを行っているときに、途中で立ち止まってプロジェクトに立ち寄りました。 良いか美しいかを見て、彼は7億5000万VNDでたくさん買いました。

彼にお金を預けるように説得するために、売り手は、彼がそれを気に入らなければ、3か月以内に1億から2億VNDの利益を彼に売ると「約束」しました. しかし、売却から数か月後、営業チームは撤退し、その地域には誰もいなくなりました。

「コーヒーでお金を稼ぐ」というサーフィンの目的は失敗に終わり、売却して資本を取り戻したいと考えていましたが、1 年以上誰も購入しませんでした。 言うまでもなく、これは彼が別の家を建てるために銀行から借りた金額でもあり、今ここに資本を埋めることは彼の家を建てる計画にも影響を与えます.

上記の4つのケースには共通点があります。 銀行レバレッジの使用を計算して不動産を購入する最初の 3 つのケースは最も悲劇的でした。銀行の資本支援計画が突然変更されたのに対し、プロジェクトの進行状況に応じて投資家に資金が支払われることになったからです。

住むために購入したいCuongさんのケースを除いて、他の3つのケースはすべて短期間でサーフィンしたいのですが、誤って「居住者になりました」。 もう 1 つのポイントは、投資家はキャピタル ロスの削減に同意しているにもかかわらず、流動性は依然として非常に低いことです。

その理由は、手元に十分な現金を持っていない人は、銀行ローンを借りることができないことを恐れて購入をためらっています.現金を持っている人は、言うまでもなく、まだ低価格を期待して待っています. 2 つのグループの人々は、投資家の動きを注意深く観察しており、信用収縮の状況が投資家の資金源とプロジェクトの完了能力に影響を与えているかどうかを確認したいと考えています。

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現在の状況に直面して、不動産購入者は次の点に注意する必要があります。

1. 複数のレバーの使用を制限する、安定した現金容量の残高は、毎月銀行を閉鎖し、生活の質に影響を与える可能性があります。 厳しい経済状況の中で収入が急激に減少した場合に備えて、引当金を増やします。

例: 通常、現金 15 億ドル、月収 5000 万 VND の場合、50% の現金 (15 億 VND) と 50% のローン資本 (VND 15 億) で 30 億の不動産を購入できます。 ただし、現在の状況では、購入額を 21 億に減らす必要があるため、現金とローンの比率は 70%: 30% (15 億: 6 億)、またはローン現金の自己資本比率は 50%:50% になります。 (10.5 億: 10.5 億) しかし、4 億 5000 万ドンを準備金として確保します。

2.銀行と良好な関係を築き、慎重に仕事をする必要があります お金を借りる必要がある場合、購入を決定する直前。 販売の約束を聞くだけでなく、ケースを慎重に評価および評価するための包括的なドキュメントを提供します。

3. 法的地位が明確で流動性の良い不動産を優先する 居住や商業利用（賃貸、工場、生産、貿易など）にすぐに使用できます。 これらの物件は、道路、学校、市場（スーパーマーケット、医療センター、遊園地）などの基本的な設備から 3 km 以内の比較的人口密度の高い場所に配置する必要があります。 …

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4.年末までに、市場より10％から20％安い物件を所有するのに良い時期です レバレッジが過剰なときに「酸素を吸う」二次投資家から買い戻すことによって。

5. プロジェクト製品を購入する場合、多くの成功したプロジェクトを完了した評判の良い投資家に優先権が与えられます。これらの投資家は、資本、合法性、および進捗状況の面でそれほど法外ではありません。

6. 投機的な「買わない」を制限して、値上がりを待ちます。 これらの「高リスク – 低流動性 – 高収益」のプロパティは、実際には大衆や短期的にサーフィンしたい人向けではなく、良好な経済的背景を持つ投資家、未使用のお金での投資、プレッシャーの下ではない投資家にのみ適しています。銀行のレバレッジ、リスクのある投資として資産の 10% – 20% を控除します。

コック・キエン

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