妻と私は両親と同居し、家と車を持っています。 ハノイ郊外の土地への投資も行っており、長期的な計画と決意（融資がないため約10年）を持っています。

評判の良い投資家からの都市部の広い家の隣に、この都市部でアパートを購入して家賃の現金を獲得し、価格の上昇を待って同時に使用するプロジェクトを検討しています。 都市施設（公園、プールなど）を利用する。

現在、アパートを購入するのに十分なお金がありません。年末までに約5億になり、借りたり分割払いしたりできるようになると予想されています。 私たちの固定キャッシュ フローは 1 か月あたり 5,000 万 VND で、受動的収入は 1 か月あたり 3,000 万から 5,000 万 VND です。

現在の状況では、自宅のすぐ隣の都市部にあるアパートを購入するために投資する必要がありますか? また、専門家は他の種類のより効果的な投資についてアドバイスしてくれますか? 道案内のご相談お待ちしております。 ありがとう！

ミンタム、ハノイ

専門家は次のように答えます。

まず第一に、おめでとう、あなたは住むための住宅、投資するための郊外の土地、そして平均的なハノイ人に比べて良い収入源を備えた安定した財政基盤を持っています. 推定資本金が 5 億 VND で、賃貸マンションへの投資の形に興味があり、値上げを待っている間、基礎知識を学び、この分野の発展を更新する必要があります。

Batdongsan ウェブサイトのデータによると、今年の最初の 7 か月間で、ハノイのアパートの賃貸需要は、昨年の同時期と比較して 16% 増加しました。 今年上半期のハノイの賃貸マンションの平均投資収益率は年率 4.4% です。 第2四半期のハノイのマンションの平均販売価格は、2021年全体と比較して13%上昇しました。

5 億 VND の資金調達では、約 50 ～ 60 m2 の面積を持つ 1 ～ 2 ベッドルームのアパートを購入し、家具に投資するには、少なくとも 15 ～ 17 億 VND を借りる必要があります。 リース。 年間 10 ～ 11% のローン金利を計算すると、月あたり約 1500 万ドンの銀行金利を支払う必要があり、住宅の家賃は地域によって月あたり約 8 ～ 1200 万ドンになるはずです。 したがって、銀行の利息を支払うために、毎月約 700 万 VND を補償する必要があります。

あなたとあなたの妻は、5000 万 VND の固定キャッシュ フローと月 3000 万から 5000 万 VND の受動的収入を持っています。 この収入源が安定していて定期的である場合、毎月銀行に支払われる 700 万 VND の額は、家族の生活費に大きな影響を与えることはありません。 したがって、考慮すべき問題は、この形態の投資からの利益のレベルです。 好条件の下では、アパートへの投資は一年中借りることができ、アパートの価格は毎年10％上昇します。

アパートローン（額面：VND）の場合の参考財務表は以下の通り。

不利な条件でのアパートローン（名目値：VND）の場合の参照財務表、家を年間9か月しか借りず、アパートの販売価格は年に5％しか上昇しません。

理想的な条件の下では、あなたのアパートには年間を通じて常にテナントがいて、1 年後にこのアパートを 10% の増額で転売することができます。資本価格）。 初年度は優遇金利のローンに加入できたり、親戚や友人から低金利または無金利で借り入れができたりすると、そのメリットはさらに大きくなります。

ただし、一時テーブルは参照用にのみ提供されています。 実際、賃貸マンションに投資する際には、多くの変数に直面することになります。これらは、投資収益率に大きな影響を与え、マイナスの収益率をもたらします (2 番目の表のように)。 さらに、修繕費、アパートの維持費、仲介費、広告費、テナントがいない期間のサービス費などの費用も考慮する必要があります。

テナントが長期間見つからないなどのリスク要因を予測する必要があります。 重要なことは、現在銀行から借り入れる場合、厳しい信用管理の中で資本にアクセスするのに苦労することです. 運が良ければ銀行から借りることができますが、高い変動金利のリスクにも直面します。

心に留めておく必要があるもう1つの問題は、アパートの流動性です。 不動産が豊富な大都市圏、特に投資家がまだ多くの優遇政策を備えた新製品を発売している都市圏では、二次マンションを簡単に販売することはできません。 競争の激しい市場では、所有者は提示価格を引き下げる必要があるため、アパートを販売する場合の利益も予想よりも低くなる可能性があります。 大都市圏のアパートの場合、流動性は通常、都市部が委託されてから約 2 ～ 3 年後に容易になります。その時点までに、投資家はほとんどの資産を売却し、ユーティリティは同期して完了します。

毎月のキャッシュフローのために賃貸マンションに投資し、アパートの価格が上昇するのを少なくとも2〜3年待つことは、ローンの取得に問題がなく、商品を注意深く調査し、可能性に自信がある場合に検討できるオプションです。レンタルの。 さらに、投資の好みや投資する時間と労力に応じて、他の形態の投資を参照することもできます。

銀行に送金する

銀行に 5 億 VND を 12 か月間貯蓄します。金利は年率約 6 ～ 7%、またはそれ以上で、毎年 3,000 ～ 3,500 万 VND の利子が得られます。 しかし、インフレも考慮する必要があります。 たとえば、財務省は今年のインフレ率が 3.37 ～ 3.87% になると予測しており、資本フローは 3.37 ～ 3.87% 減価します (つまり、年間 1900 万 VND で約 16 を失うことになります)。 このフォームは、セキュリティ、レジャーが好きで、収益率にあまり期待しない投資家に適しています。

家全体を借りてから貸し出す

バッドンサンのウェブサイトの 2022 年第 2 四半期の不動産市場レポートによると、ハノイのタウンハウスの需要は 2021 年の同時期に比べて急増しています (タイホー地区は 127% 増加、ホアンキエム地区は 102% 増加、ロン ビエン地区は99.%、Dong Da と Hai Ba Trung は 65% 増加)、流行後、レンタル市場が徐々に回復していることを示しています。

5 億 VND で、あなたとあなたの妻は家全体を 1 年間借りてから、毎月借りて利益の差を楽しむことができます。 ただし、このフォームには、特に賃貸物件の管理と運用の経験があまりない場合、多くのリスクと困難が伴います。 まず第一に、学校、工業団地、空港の近くなどの便利な場所で、良い賃貸住宅を見つけるために多くの労力と時間を費やさなければなりません.

次に、施設を改修、修理、装備するためにかなりの金額を支払う必要があります。 次に、テナントを見つけるためにブローカーを宣伝するか、ブローカーと協力するステップがあります. 運用が開始されると、セキュリティと注文の管理、保守と維持にも多くの時間と費用がかかります。 あなたを助けるために、より多くのスタッフを雇う必要がある可能性があります。

一軒家を丸ごと借りて転貸するという形態は「働きバチ」向け。 投資の際には、家主との長期契約がない、占有率が低いなどの悪い状況も予測する必要があります。

利用可能な土地に投資する

あなたとあなたの妻はハノイの郊外に土地を所有しており、あなたはその地域を計画しています – これはあなたが利用すべき大きな利点です. 銀行ローンや少額のローンなしで利用できる 5 億ドンの資本により、ホステル、倉庫、工場の建設に投資できます… 土地の場所がニーズに本当に適している場合は、転貸することができます。 .

上記のオプションには、大きなレバレッジを使用する必要がなく、より多くの現金を持ちながら所有する土地の価値を高めることができるという利点があります。 これは、「1 本の矢が 2 つの的を射る」ことを望む投資家向けのオプションです。 ただし、地域のニーズを慎重に調査し、テナントを見つけてレンタル製品を操作、管理、維持するために時間と労力を費やす意思があるかどうかを判断する必要があります。

バットンサン副総支配人グエン・コック・アン氏