地価の決定については、地価の幅の廃止、時価による算定方法、清算補償、地域土地の行政手続改革、地価の方向性などについて意見が多い。より透明性の高いプロセスであり、国家、市民、および企業の間の利点の調和をもたらします…

Dang Hung Vo – 元天然資源環境副大臣は、土地価格が誤って決定された場合、不動産市場に影響を与える可能性があると主張しました。 .

土地の価値は、国によってではなく、市場の現実によって決定されます。 そのため、企業や投資家が生み出す付加価値と、国家が生み出す付加価値を明確にする必要があります。 それ以来、効果的な管理、課税、インセンティブ政策が開発されてきました。 税金が高すぎると、徴収しすぎても企業にインセンティブが生まれないからです。

Savills Hanoi のバリュエーションおよびアドバイザリー部門の副部長である Nguyen Hong Van 氏によると、市場に応じて土地価格を決定することは、不動産関連事業体の公平性を確保し、不動産開発のためのリソースを支援します。 土地資源を有効活用。

土地評価とは、土地利用、面積、収益性、インフラ、合法性などを含む多くの要因に基づいて、土地の価値を決定するプロセスです。

これまで、ベトナムにおける地価の決定は、州の地価表による地価と市場での地価など、常に「2つの価格」の仕組みで行われていました。 その結果、年間調整係数を適用した後の州の地価表による地価は、依然として市場価格より 60% 低いままです。

Savills Vietnam Company は、いくつかの先進国の経験を引用して、土地の質を維持しながら利害関係者の利益を調和させるために、世界中の現在の土地評価は依然として市場価格に適合する必要があることを示しています。 .

たとえば、土地の価格を作成するために、日本、スウェーデン、ニュージーランドなどの多くの国が共通のデータ システムを構築しており、土地の価格を決定できるように、すべての取引がシステム上で表示および公開されています。 市場移転価​​格。

多くの経済専門家は、国際的な経験によると、土地評価プロセスの 3 つの段階を指摘しています。 1 つ目は価値創造段階です。これは、国がインフラ投資計画を発表する段階であり、土地利用計画は土地の価格の上昇につながります。 次に、州が規制政策を適用して、価値の差の一部またはすべてを回復する、価値の回復段階です。 最後に、州が回復した価値を共通財に再投資する価値配分段階があります。

したがって、多くのツールとポリシーが土地の価値帰属に適用されます。 まず、州は、道路、公園、公益事業など、州が投資したインフラストラクチャから直接恩恵を受ける土地にインフラ料金を適用します… インフラ料金 このオプションは、1 回限りの前払いまたは長期支払いのいずれかを選択できます。 支払い。

さらに、国は土地管理政策を発行します。 国は、開発計画の発表前に私有地の取得を進める。 インフラストラクチャの計画と開発の後、国は土地を分割して販売またはリースし、以前よりも高い価格で費用を補償します。

国によっては、土地統合政策もあり、州または投資家は、さまざまな民間所有者から隣接する土地を収集し、計画を立て、景観インフラストラクチャに投資することができます. 機関は土地の価値を高め、民間部門への返還に進みます. 同等の価値のある小さな土地を持つ所有者。

投資家向けのポリシーについては、開発プロジェクトの承認を受けるために、投資家はお金を支払うか、同様の貢献をする必要があります。 たとえば、一部の国では、クライアントは一定数の公営住宅を建設する必要があります。 さらに、プロジェクトの計画に変更があった場合、投資家は、プロジェクトの土地レイアウトを調整したり、土地利用率を高めたりするときに料金を支払う必要があります。

先進国では、土地は重要な供給源であり、経済の総資本の 40% を占めています。 世界の人口の 3 分の 2 が都市部に集中しているため、インフラストラクチャの開発と社会サービスの必要性は膨大です。 他の多くの国も、政府が行う土地開発計画の発表によると、地価の急激な上昇に直面していると、Savills Company の専門家はコメントしています。

現在、世界中で、市場価値は世界評価基準委員会によって定義され、王立鑑定協会 (RICS) によって「購入希望者と希望販売者の間で価格を閲覧した時点で不動産が交換できる推定額」として使用されています。 Nguyen Hong Van 氏は、情報に基づいた慎重な方法で、強制なく行動しながら、適切なマーケティングに続く公正な取引を行うことを求めています。

したがって、Van 氏は、州の土地価格表の適用は、税金、手数料、罰金、損害賠償の計算、または世帯境界内の土地の割り当てに限定されているが、決定には土地の市場価格が適用されると述べた。プロジェクト開発のための土地を商業組織に割り当てるか、土地をリースするための補償単価と土地使用料。 したがって、省の人民委員会がこの特定の地価を決定する権限を持っています。

現在の問題は常に、市場で合理的な土地価格を決定できるようにするために、人々、国、および企業の間の関係と期待の調和のとれた解決を中心に展開しています-この専門家はコメントしました。

国民の立場からすれば、国家機関が提示する補償単価に異議を唱える可能性もある。 補償単価は、国の地価表の調整係数で決まる場合が多いので、相場に比べて非常に安いです。 他の人にとっては、補償の単価は住民の意見を十分に考慮していなかったでしょう.

さらに、現在、不動産開発者の一部に問題があります。 これらの企業は、政府機関が客観的な市場ベースで土地使用料を設定する必要があります。

これは、現在、地価を決定する際に市場要因が十分に考慮されていないことを示しています。 吸収率、割引率、収益認識時間、およびコストに関する入力要素の規制は、プロジェクトの実際の効率を反映せず、決定された土地の価格が高すぎる上昇をもたらしました。

Nguyen Hong Van 氏は、市場価格に従って土地の評価を適用できるようにするために、既存の問題を解決する必要があると提案しました。 1 つ目は、不動産の売買に関する情報の透明性に関するものです。

ベトナム市場の取引情報は公開されておらず、実際の市場取引データを収集するための合理的かつ厳格なメカニズムはありません。 一方、市場の不動産ブローカーのチームは、多くの場合、取引情報が最も速いチームであり、そのほとんどは適切なトレーニングを受けておらず、厳格な監督と管理を行っていません。

さらに、独立した評価コンサルタントの役割が十分に考慮されていないか、法的責任が大きすぎて、国家機関によって支配され、干渉されており、土地評価プロセスの客観性に影響を与えています。

また、地価の変動も起こります。 固定資産税が低い場合、個人投資家や組織が不動産を投資チャネルとして使用することは非常に重要です。 土地開発またはインフラ投資に関する情報または計画により、影響を受ける地域の地価が上昇し、初期の土地コストの見積もりが不適切になっています。

バン氏は、土地は有限の資源であるため、需要と供給の法則に従って時間の経過とともに地価が上昇し、変化することは避けられないと指摘しました。 したがって、市場ベースの土地価格設定は、その不動産に関与するエンティティの公平性を確保し、土地資源とその資本を効率的に活用するのに役立ちます。

したがって、州は市場に独自の価値を調整させ、適切なツールと政策を使用して土地の価値を再配分する必要があります。 さらに、不動産評価プロセスは複雑で要求の厳しいプロセスであり、正確で最新の完全な評価方法を備えた高度な資格を持つチームによって実行されなければなりません。