しかし、Savills Hanoi の投資および諮問部門のディレクターである Do Duy Thanh 氏は、ベトナム経済の「健全性」は 2011 年から 2012 年までとはまったく異なり、現在は非常に健全であると述べた。 10年前のシナリオを再現するのは難しい。 .
不動産「バブル」の可能性は低い
2022年上半期の不動産市場は浮き沈みが激しく、かなり複雑です。 現在、不動産（不動産）市場は減速しているという意見が多い。 同意しますか？
Do Duy Thanh氏: 2022年上半期、国営銀行は「バブル」のリスクに対して不動産市場を厳格に管理するための強力な措置を講じました。 それだけでなく、不動産取引による個人所得税の改正も、不動産取引に直接影響を与える要因の一つです。 さらに、流動性の低下と供給不足が相まって、特に中間および中間のユーザーセグメントである30〜35歳未満の若者の需要が高い市場の活性が低下しています。 このように、最近の不動産市場の動きはかなり複雑であることがうかがえます。
実際のデータに基づくと、不況は少なくとも 2022 年末まで続くでしょう。投資家は、大きな利益を得るために市場が回復するのを待つのではなく、流動性に向けて投資と製品を再構築する傾向があります。 特に、高いレバレッジを使ってネットサーフィンをする投資家や企業は、金利圧力に直面し、損失を削減することを余儀なくされます。 さらに、市場供給を完了するための法的問題は、一夜にして解決されるものではありません。
不動産市場にとって、この時期はキャッシュフローが潤沢な投資機会を待っている時期と言えます。 不動産の状況が2022年以降も悪化または改善し続けると結論付けるにはまだ時期尚早ですが、政府の行動が、安定した持続可能な開発の可能性を秘めた健全な不動産市場の創出に貢献することは確実です。
Savills Hanoi の投資および諮問部門のディレクターである Do Duy Thanh 氏。
不動産市場が停滞し、流動性が低いにもかかわらず、価格が上昇し続けるというパラドックスが長引いています。 上記の現象と価格が下がらない理由を教えてください。
Do Duy Thanh氏: 価格が上昇し続ける現象は、市場が2021年のように成長しておらず、投資構造において「商品」のままであるという事実をまだ受け入れていない投資家/ブローカーのグループによって引き起こされていますが、損をして販売を断った。 これらの投資家が提示する価格は、多くの場合、金利、保証された利益、および資本の両方をカバーするのに十分な高さです。 しかし、実際には、そのようなオファー価格で取引が行われることはほとんどないか、ほとんどありません。 これが本当のニーズや買いたいという気持ちを持った人につながり、価格交渉がしにくくなり、売りたい人が高値をつけて押し付けてくるため、なかなか売れず、吸収率が悪くなってしまいます。
この価格現象は、投資家が状況に気付くか、金融レバレッジの圧力に耐えられなくなるまで、しばらく市場に留まり続けるでしょう..価格は、より公正な価値の取引を通じて自動的に調整されます.
上半期の不動産市場は異様な動きを見せており、注目すべきである。 10 年前の 2011 年から 2012 年までのシナリオのように、市場が「バブル」に陥るのではないかと心配する人も少なくありません。 このシナリオは再現可能ですか？
Do Duy Thanh 氏: 現在のベトナム経済の「健全性」は、2011 年から 2012 年までの期間とはかけ離れており、10 年前のシナリオを再現することは困難です。 価格が上昇するが流動性が低いという現象は、主に小規模なブローカー、コウノトリ、およびアマチュア投資家の間で発生し、さらに、一部の地域でのみ発生します。 主要な不動産取引所に関しては、価格状況は依然として比較的安定しています。
これに加えて、政府はまた、機関や法的通路の強化に焦点を当てた慎重な信用政策など、市場全体のバランスを維持するために多くの影響を与えています…実行不可能であるか、投資家による不適切な目的での資本の使用。 ベトナムのような発展途上国には、信用の質を改善するための調整が必要です。
市場を浄化し、投機を制限する
一連の与信規制、区画整理の禁止、譲渡税の厳格化・・・市場への影響は大きいが、ポジティブな観点から言えば、市場不動産の浄化に役立っている。強く。 . あなたはそう思いますか？
Do Duy Thanh 氏: 過去数年間の与信管理と市場引き締め政策により、以前に比べて不動産部門のキャッシュ フローが制限されていることがわかります。 しかし、市場を浄化し、専門的で資金力のある投資家を選択し、市場で投機したい勢力を制限し、市場の安全性を確保するなど、多くの利点をもたらします.この分野は世界的に安定しています.
短期的には、これらの政策は市場を減速させますが、長期的には市場は安定し、徐々に成長します。 経済的および政治的効率の高いプロジェクトに対して適切な基準と適切な目的で付与された信用は、質の高い信用の成長を保証し、流動性と投機リスクを軽減します。 さらに、これらの政策は外国人投資家からの資本を促進するのにも役立ち、間接的に不動産プロジェクトの質と評判を向上させました。
不動産市場のダイナミズムを復活させるための解決策は何だと思いますか?
専門家は、現時点で避けられないのは供給を増やすことだと述べた。
Do Duy Thanh 氏: 今や避けられないのは、供給を増やすことです。 それは多くの要因に依存します。 最も重要なのは政策と法律です。 法的手続きが迅速化され、手続き上のボトルネックが取り除かれ、企業がプロジェクトの進行をスピードアップするのに役立つ場合、市場での供給は豊富になります。
さらに、大多数の不動産購入者の財務状況に合わせて、中規模のプロジェクトと公営住宅を優先する必要があります。 これを行うには、企業がこの種のプロジェクトを開発するためのより多くのインセンティブが必要になります。
さらに、資本要因も特に重要です。 銀行の与信だけでなく、社債も厳しく取り締まりされており、家を買うためにお金を借りたいと思っている人でさえ、より困難を抱えています。 したがって、資金が滞り続けると、不動産市場は常に影響を受けます。 ダイナミックな市場を確保するためには、需要と供給のバランスが常に保たれている必要があり、そこから市場での競争が生まれ、不動産価格が安定し、より良くなります。
今後の不動産市場の見通しを教えてください。 静かな市場の中で反転するのはどのセグメントか?
Do Duy Thanh 氏: 市場セグメントごとに異なる特徴があります。 住宅、別荘、またはアパートの最近の取引と比較して、観光/リゾート不動産、または工業用不動産のセグメントは依然としてかなり好調です。
たとえば、観光/リゾート不動産セグメントは非常に力強く回復しています。 道路の開通とツーリスト パスポート ワクチンのおかげで、このセグメントの施設は多くの観光客を受け入れることができました。 あるいは、工業用不動産と同様に、航空路の開通後、ベトナムへのビジネスと FDI の流入が絶えず増加しており、それだけでなく、工業用不動産も南から北、およびいくつかの中央省への移動の波を経験しています。
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